Tokenização dos ativos reais (RWA) : Como funciona? Princípios, etapas e projetos emblemáticos

A tokenização dos ativos reais (RWA) não é mais uma experimentação de laboratório: é uma obra mundial que, discretamente, reescreve a forma como se possui um imóvel, um título do Estado ou uma dívida empresarial. A ideia é simples: representar um direito econômico (aluguel, cupom, dividendo) por um token registrado em uma blockchain, negociável a qualquer momento e, sobretudo, programável. Mas atrás da simplicidade aparente esconde-se uma mecânica jurídica, técnica e financeira que se aprimora mês após mês.

Do mundo real à blockchain: o ciclo da tokenização (RWA)

Tudo começa off-chain, no universo bem definido do direito societário ou imobiliário. Um veículo (empresa, trust ou SPV) adquire o ativo; é ele que assume o risco e recebe a receita.

Num segundo momento, um smart-contract emite tokens digitais correspondentes a frações desse ativo: 10.000 tokens para uma casa em Detroit, um único token para 100.000 $ em títulos do Tesouro. Esses tokens são então vendidos a investidores, que percebem automaticamente aluguéis ou cupons, distribuídos em stablecoins.

Esses tokens não são mágicos: eles apenas refletem um direito econômico cuja existência, validade e fluxo ainda dependem amplamente de infraestruturas off-chain. Daí a importância do “servicing“, etapa crucial de toda operação RWA: receber os aluguéis, pagar encargos, atualizar a avaliação anual, e então enviar esses dados para um oracle on-chain. Quanto mais curta for a cadeia de informação, mais líquido será o mercado secundário.

Três projetos RWA que mostram a diversidade do terreno

RealT tornou-se o exemplo didático do imóvel tokenizado. Cada propriedade está alojada em uma LLC americana; o token ERC-20 dá direito à quota-parte do aluguel, pago uma vez por semana em USDC: uma frequência impossível no imóvel tradicional. Os investidores podem conservar o fluxo ou reinvesti-lo automaticamente em novos bens. Em 2025, mais de 200 casas e imóveis residenciais foram “divididos” em tokens, com uma opção de revenda instantânea no YAM para quem prioriza a liquidez.

No outro extremo, Ondo Finance transforma títulos do Tesouro americano em tokens chamados OUSG: deposita-se stablecoin, recebe-se um token que rende o equivalente a um fundo de money-market, recebido 24h/7. Em meados de 2025, a capitalização do OUSG ultrapassa 700 milhões de dólares, e o Bank of America contabiliza mais de 7 bilhões de Treasuries “on-chain”, sinal de que a tokenização não é mais reservada às startups.

Entre esses dois polos está Centrifuge: faturas ou empréstimos para PMEs são agrupados em um pool Tinlake. Os investidores escolhem a tranche DROP, mais segura, porém menos rentável, ou TIN, a primeira a suportar perdas, porém com melhor remuneração. Cada ativo é cunhado como NFT, depois acompanhado diariamente em um painel público exibindo valor, risco e inadimplência.

Onde nasce o valor?

O valor agregado dos RWA baseia-se em quatro pilares fundamentais.

1. O fracionamento reduz radicalmente o ticket de entrada. Possuir 200 € de um apartamento em Chicago ou 1.000 € de um lote de Treasuries torna-se tão simples quanto comprar uma ação online. Investir em ativos há muito tempo reservados a institucionais ou ultra-ricos torna-se acessível a todos.
2. A liquidez permanente transforma o cenário: os tokens representando esses ativos podem ser trocados a qualquer momento, sem precisar da assinatura de um notário nem aguardar a próxima data de avaliação de um fundo. É uma finança sem atritos, onde a entrada e a saída são fluidas por design.
3. A programabilidade, própria dos smart-contracts, abre novas perspectivas. Um empréstimo imobiliário pode se autoliquidar, um dividendo pode ser redirecionado para um pool DeFi, um token pode servir automaticamente como colateral: a lógica financeira torna-se codificável, automatizada, otimizada.
4. Por fim, a transparência é nativa. Cada transação, cada pagamento é registrado na blockchain, consultável em tempo real. A auditoria não depende mais de um escritório, mas do explorador de blocos.

Riscos e limites do modelo

A principal vulnerabilidade permanece off-chain: inadimplência do locatário, vacância, variação de preços, litígios fundiários. Por isso, as plataformas frequentemente impõem um LTV conservador (60% para imóveis, 80% para Treasuries) e seguros contra inadimplência. Outro desafio é regulatório: na Europa, o regulamento MiCA instituiu um status para “criptoativos vinculados a ativos”, um passaporte que deve acelerar a oferta exigindo transparência e aprovação.

O RWA escala

Os números dão o ritmo: de 2 bilhões em 2023, o valor dos RWA tokenizados ultrapassou 10 bilhões no verão de 2025, impulsionado por imóveis para aluguel, títulos do Tesouro e, mais recentemente, dívidas empresariais. O Bank of America, em relatório de início de agosto, fala em um “ciclo plurianual” onde investidores institucionais desejarão colocar “tudo o que rende” em trilhos blockchain.

O próximo passo? A interoperabilidade. Os tokens RWA, como os da RealT ou do OUSG, começam a circular em redes de segunda camada com baixas taxas. Em Singapura, ações asiáticas estão tokenizadas para uso como colateral no Ethereum. E na DeFi, stablecoins garantidos por Treasuries americanos ou europeus agora servem como moeda de liquidação.

Esses sinais convergem para a mesma ambição: conectar finanças tradicionais e descentralizadas num sistema fluido, automatizado e globalmente interoperável.

A tokenização, o mundo de amanhã?

A tokenização dos ativos reais não é mais uma simples promessa; ela integra processos industriais, com atores especializados: RealT para imóveis, Ondo para o Tesouro US, Centrifuge para dívida PME.

O desafio não é mais provar a tecnologia, mas padronizar a emissão, garantir o oracle e organizar a liquidez. Se essas três condições convergirem, e a trajetória de 2025 parece indicar isso, a fronteira entre finanças tradicionais e DeFi pode tornar-se, literalmente, uma linha de código.

Theia P.