Imobiliário tokenizado: RealT inicia a liquidação de seu portfólio diante de uma crise maior

Em um contexto já tenso para o imobiliário tokenizado, a RealT inicia uma etapa decisiva com a liquidação voluntária de suas estruturas americanas. O projeto, que atraiu milhares de investidores ao redor do mundo, especialmente na França, agora inicia a venda progressiva de todo o seu portfólio imobiliário. Essa decisão ocorre enquanto a empresa enfrenta crescentes pressões jurídicas, financeiras e operacionais, colocando em dúvida a solidez de seu modelo inicial.

Uma liquidação voluntária que reordena as cartas do portfólio imobiliário

Fundada em 2019 pelos irmãos canadenses Rémy e Jean-Marc Jacobson, a RealT oferecia uma ideia atraente. Comprar, por algumas dezenas de dólares, tokens ERC-20 lastreados em ações de LLCs (Limited Liability Companies) que detêm bens imobiliários nos EUA. Os aluguéis eram pagos em USDC (stablecoin indexado ao dólar) na blockchain Ethereum, depois na Gnosis Chain, com rendimentos superiores a 10% ao ano.

O processo de liquidação voluntária das LLCs americanas marca uma ruptura na gestão do portfólio imobiliário. Nesse contexto, a RealT inicia a venda gradual de todos os ativos detidos por meio de suas estruturas jurídicas. O cofundador Jean-Marc Jacobson confirmou esse processo durante uma chamada comunitária transmitida no YouTube. A empresa planeja vender cada bem com a ajuda de um especialista em processo de contratação.

Iniciamos um processo de liquidação judicial. Vamos vender cada ativo. Estamos contratando os serviços de um especialista para nos ajudar nesse processo. Era óbvio que não planejávamos vender após cinco ou seis anos. A RealT não foi estruturada para isso.

Jean-Marc Jacobson, cofundador da RealT. Fonte: YouTube.

Segundo Jacobson, as propriedades localizadas em Detroit serão tratadas com prioridade. Esse segmento representa a maior parte do portfólio, estimado em 83% dos ativos. Os bens mais degradados devem ser liquidados primeiro, frequentemente com um desconto significativo. Essa estratégia visa acelerar a conversão dos ativos em liquidez disponível.

Nesse contexto, a RealT enfrenta uma restrição importante ligada à tributação das vendas. O fundador afirmou que não possui clareza sobre as regras aplicáveis às cessões. Essa incerteza acrescenta complexidade adicional à gestão operacional do processo. A RealT, portanto, deve ajustar sua estratégia conforme as limitações jurídicas e financeiras.

Detroit no centro de uma pressão judicial que fragiliza a RealT

A liquidação da RealT ocorre em um ambiente jurídico particularmente tenso em Detroit. Desde julho de 2025, segundo o relatório da Rotek, a cidade abriu um processo contra a empresa por violações do código imobiliário e atrasos no pagamento de impostos. Esse caso envolve cerca de 408 propriedades e fragiliza todo o modelo operacional.

Um acordo firmado em abril de 2026 resultou na nomeação de um fiduciário independente. Ele administra cerca de 700 bens e possui poderes amplos sobre sua gestão. Pode financiar renovações, vender ativos ou até ordenar demolições. Essa governança externa altera profundamente o controle dos ativos imobiliários.

A conta escrow associada a essa gestão permanece limitada. Contém cerca de 640 mil dólares, um valor insuficiente para as necessidades identificadas. As primeiras intervenções já custaram 178 mil dólares em um período de dois meses. Em tal contexto, a RealT está sob forte restrição financeira e operacional.

Informação fragmentada e forte tensão entre os investidores

O anúncio da situação da RealT circulou principalmente via Telegram e YouTube. Nenhuma comunicação oficial foi publicada no site da empresa nem enviada diretamente aos detentores de tokens. Essa ausência de um canal formal suscitou dúvidas sobre a qualidade das informações transmitidas aos investidores.

Cerca de 14.000 investidores franceses estariam envolvidos nessa liquidação, de acordo com os dados do escritório de advocacia Delomel. Mundialmente, o número total de clientes chega a cerca de 22.000 pessoas.

Nesse clima, a suspensão dos pagamentos semanais de juros amplia as tensões. Esses rendimentos eram historicamente apresentados acima de 10% anualizados. Além disso, uma queixa criminal foi registrada no polo financeiro do tribunal judicial de Paris. Os fundadores da RealT, estabelecidos entre França e Panamá, também são mencionados nesse contexto judicial.

O que antigos colaboradores revelam sobre a RealT

Diversos elementos de compreensão vêm de depoimentos colhidos pelo Cryptoast junto a um ex-colaborador da RealT, sob o pseudônimo “Unpeumoinspauvre“, responsável por produzir vídeos no YouTube para a empresa até o final de 2025. Ele descreve uma situação financeira tensa dentro da RealT e atrasos prolongados nos pagamentos.

Trabalhei com a RealT até o final de 2025. Os pagamentos foram interrompidos, os prazos das minhas faturas foram adiados várias vezes, e hoje estou com um prejuízo de mais de 10.000 dólares. Recebi uma mensagem do CEO Jean-Marc Jacobson me informando que a RealT estava sem dinheiro. Terminei imediatamente minha parceria e iniciei a maior investigação que pude realizar sobre os fundadores.

Youtuber Unpeumoinspauvre, ex-colaborador da RealT. Fonte: Cryptoast.

Além disso, esse mesmo colaborador menciona irregularidades na gestão dos ativos.

Muitas propriedades nunca foram realmente compradas pela RealT, e ainda assim eram comercializadas no site. Seja em Detroit, Chicago, Texas ou Cleveland, o mesmo padrão se repetia.

Youtuber Unpeumoinspauvre, ex-colaborador da RealT. Fonte: Cryptoast.

Ele também relata um caso específico envolvendo um imóvel na Colômbia, listado por mais de um milhão de dólares no site da RealT. O proprietário teria declarado a ele que não trabalhava com a empresa e não desejava fazê-lo. “No entanto, o imóvel aparecia disponível para venda na plataforma deles“, explica o videomaker.

Esses elementos, segundo o Cryptoast, contribuíram para alimentar uma investigação maior conduzida pelo advogado Maître Delomel, no âmbito de uma ação coletiva na França com taxa de inscrição fixada em 360 euros por participante. Essa dinâmica ocorre enquanto a RealT enfrenta uma revisão de suas práticas internas e de sua transparência operacional.

Consequências financeiras e perspectivas para os detentores de tokens

Segundo o relatório do Cryptoast, a situação financeira dos investidores tem se deteriorado nos últimos meses. Alguns participantes investiram quantias significativas no projeto imobiliário tokenizado. Um jornalista e investidor suíço chamado Stéphane Combe afirmou “ter ultrapassado os 20.000 dólares investidos no sistema“.

Além disso, ele disse ter conhecido a RealT por meio de conteúdos de promoção online. Descreve uma progressão lenta até a decisão de investir, influenciado pela visibilidade do projeto por vários anos. No entanto, também observou elementos da gestão interna que o levaram a questionar com o tempo.

Ele destacou ainda que a estrutura das chamadas comunitárias organizadas regularmente ajudou a estabelecer uma forma de confiança nos irmãos Jacobson, apesar de certas áreas obscuras. As percepções, entretanto, variam muito conforme as experiências individuais.

O que poderia (deveria) ter nos alertado era que Jean-Marc Jacobson tinha método de ditador (ele se exaltava, até gritava quando não queria responder), inclusive com seus próprios funcionários e com o irmão. Outro ponto duvidoso era que eles não contratavam ninguém e insistiam em ficar apenas entre eles, enquanto a RealT crescia e precisava de reforços para garantir um acompanhamento profissional.

Stéphane Combe, jornalista suíço e investidor da RealT. Fonte: Cryptoast.

A dinâmica atual da liquidação transforma profundamente as perspectivas de reembolso. As vendas de ativos, a gestão das dívidas e os custos de manutenção influenciam diretamente o valor recuperável. A RealT se encontra numa fase em que as decisões operacionais determinam o resultado financeiro para os detentores de tokens.

O futuro dependerá principalmente do ritmo de venda dos bens, das condições do mercado imobiliário americano e da capacidade da RealT de gerir as diversas restrições jurídicas, fiscais e financeiras que pesam sobre sua atividade. Para os detentores de tokens, os valores efetivamente recuperados estarão estreitamente ligados aos preços de venda dos ativos, aos custos de gestão e ao pagamento das dívidas acumuladas. Essa liquidação constitui, assim, um teste importante para todo o modelo do imobiliário tokenizado, cuja promessa de acessibilidade e altos rendimentos agora enfrenta as realidades operacionais, regulatórias e econômicas. O desfecho dessa reestruturação poderá não apenas determinar o futuro dos investidores envolvidos, como também influenciar duradouramente a confiança concedida aos projetos de tokenização imobiliária nos próximos anos.