Investimento fracionado: como a RealT democratiza o imobiliário?

O investimento imobiliário atrai muitos poupadores. No entanto, as barreiras financeiras e administrativas tornam esse acesso difícil. Comprar um imóvel exige um capital significativo, uma gestão rigorosa e conhecimento do mercado. O investimento fracionado propõe uma alternativa e permite adquirir partes de um imóvel com um capital reduzido. É um modelo que simplifica a gestão e oferece maior acessibilidade. RealT destaca-se neste campo. Esta plataforma utiliza a blockchain para tornar o investimento imobiliário mais transparente e flexível. Seu modelo permite comprar frações de imóveis a partir de algumas dezenas de dólares, gerando renda locativa regular. Vamos analisar essa forma de investimento neste artigo.

Entendendo o investimento fracionado e a propriedade fracionada

O investimento imobiliário clássico necessita de um capital importante, e essa exigência impede muitos poupadores de acessá-lo. O investimento fracionado oferece uma solução mais acessível, permitindo adquirir uma parte de um imóvel a custo menor.

O que é investimento fracionado?

O investimento fracionado baseia-se em um princípio simples: vários investidores compram juntos um imóvel dividindo seu custo total em partes. Cada participante torna-se proprietário de uma fração do imóvel conforme seu investimento inicial. Esse modelo democratiza o acesso ao imóvel, eliminando a necessidade de uma entrada significativa.

Como funciona a propriedade fracionada

Cada investidor detém uma parte específica do imóvel. Ele recebe renda locativa proporcional a essa parte. Por exemplo, um investidor que detém 10% de um imóvel recebe 10% dos alugueis. A gestão do imóvel é feita por profissionais. Eles cuidam da manutenção, da arrecadação dos aluguéis e das formalidades administrativas.

Essa abordagem simplifica o investimento imobiliário. O investidor não se ocupa da gestão locativa nem das obrigações jurídicas. Ele usufrui dos benefícios sem sofrer as desvantagens de um proprietário tradicional.

Vantagens da propriedade fracionada

A propriedade fracionada permite diversificar sua carteira imobiliária. O investidor pode comprar partes em vários imóveis e distribuir os riscos. Essa diversificação reduz o impacto de uma queda no valor de um único imóvel.

Esse modelo também melhora a acessibilidade. Com algumas centenas de euros, é possível investir em imóveis sem precisar de empréstimo bancário. Finalmente, a gestão delegada a especialistas garante rendimento otimizado e tranquilidade para os investidores.

O modelo RealT: tornando o mercado imobiliário acessível a todos

O investimento imobiliário continua difícil para muitos poupadores. Ele exige capital significativo, processos administrativos e gestão rigorosa. RealT propõe uma alternativa inovadora combinando imóveis fracionados e blockchain.

Apresentação da RealT e sua missão

A RealT é uma plataforma de investimento imobiliário fundada em 2019. Visa democratizar o acesso à propriedade através da tokenização dos imóveis. Este modelo permite comprar frações de imóveis em forma de tokens, tornando o investimento acessível a um público maior.

O objetivo da RealT é simplificar o investimento imobiliário. A plataforma reduz barreiras financeiras e administrativas. Oferece aos investidores uma solução pronta para receber renda passiva de aluguel.

Como funciona a RealT?

A RealT adquire imóveis e os divide em partes digitais chamadas RealTokens. Cada RealToken representa uma fração da propriedade e dá direito a uma parte da renda locativa.

O investidor compra esses RealTokens através da plataforma RealT. Em seguida, recebe aluguéis proporcionais ao seu investimento. Todas as transações são registradas na blockchain, garantindo total transparência.

A gestão dos imóveis é feita por empresas especializadas. Elas cuidam da manutenção, da locação e das formalidades legais. O investidor assim recebe sua renda locativa sem qualquer complicação administrativa.

Vantagens específicas do modelo RealT

O modelo RealT oferece várias vantagens notáveis:

Acessibilidade financeira

A RealT permite investir em imóveis a partir de 50 dólares. Esse modelo elimina a necessidade de uma entrada alta e do crédito bancário. Abre o investimento imobiliário para perfis variados, incluindo aqueles com pouco capital.

Diferente do investimento imobiliário tradicional, que exige comprar um imóvel inteiro, a RealT permite adquirir frações de imóveis reais. O investidor detém diretamente uma parte do imóvel, o que lhe confere direitos sobre a renda locativa e valorização do ativo, sem as obrigações da gestão.

Transparência e segurança graças à blockchain

A blockchain garante total rastreabilidade das transações. Cada transação é registrada de forma imutável, reduzindo os riscos de fraude. A RealT utiliza smart contracts para automatizar a gestão dos direitos de propriedade e pagamentos. O investidor não precisa de intermediário para receber seus aluguéis. Ele pode consultar a qualquer momento o histórico das transações e pagamentos.

O uso da blockchain também permite reduzir os custos de gestão. Os processos são automatizados, diminuindo as taxas ligadas a intermediários tradicionais.

Distribuição regular da renda locativa

A RealT paga os aluguéis semanalmente aos investidores. Esse modelo garante um fluxo de renda estável e previsível. O investidor pode reinvestir essa renda para comprar mais RealTokens e aumentar gradualmente seu portfólio imobiliário.

Os pagamentos são feitos em stablecoins para garantir um valor fixo da renda. Essa abordagem evita a volatilidade das criptomoedas comuns. O investidor pode então converter seus stablecoins em moeda fiduciária ou reinvesti-los em outros imóveis.

Combinando acessibilidade, transparência e distribuição regular da renda, a RealT revoluciona o investimento imobiliário fracionado. Esse modelo permite que qualquer pessoa invista em imóveis sem burocracia administrativa nem gestão locativa.

Comparação entre o investimento fracionado e o investimento imobiliário tradicional

O setor imobiliário atrai muitos investidores em busca de estabilidade e retornos atraentes. Duas soluções permitem acessar esse mercado com abordagens diferentes: o investimento imobiliário tradicional e o investimento fracionado. Cada um desses modelos apresenta características próprias, com vantagens e limitações.

O investimento imobiliário tradicional: um modelo comprovado, porém restritivo

O investimento imobiliário tradicional consiste em comprar um imóvel inteiro para alugá-lo ou revendê-lo com valorização. Esse modelo exige um capital significativo, procedimentos administrativos complexos e uma gestão ativa dos imóveis. O investidor deve cuidar da aquisição, manutenção, busca de locatários e administração dos aluguéis.

Uma das principais vantagens do investimento imobiliário clássico é a propriedade plena dos imóveis. O investidor tem controle total sobre seu ativo e pode decidir sobre sua gestão (locação, reforma, revenda). No entanto, essa autonomia também implica responsabilidades e custos adicionais, especialmente relacionados a impostos, taxas condominiais e manutenção.

Principais diferenças entre o investimento fracionado e o imobiliário tradicional

O investimento imobiliário clássico exige um compromisso financeiro considerável, enquanto o investimento fracionado, como o oferecido pela RealT, permite adquirir frações de um imóvel sob forma de tokens. Essa abordagem democratiza o acesso ao imobiliário ao reduzir a barreira financeira de entrada.

Além disso, o investimento tradicional requer um acompanhamento rigoroso e gestão direta dos imóveis. Com o investimento fracionado, a administração dos aluguéis é automatizada e terceirizada, evitando ao investidor as complexidades administrativas e operacionais.

Liquidez

Uma das principais desvantagens do investimento imobiliário tradicional é sua falta de liquidez. A venda de um imóvel pode levar vários meses, até anos, dependendo do mercado. Além disso, os custos de transação (cartório, taxas de agência, impostos) são altos.

Por outro lado, o investimento fracionado facilita a liquidez graças aos mercados secundários na blockchain. Embora essas plataformas não garantam uma venda imediata, elas oferecem uma alternativa mais flexível para revender frações de imóveis, sem os prazos e custos do mercado imobiliário tradicional.

Controle e transparência

No imobiliário clássico, o investidor tem controle total sobre seus imóveis, mas também precisa gerenciar por conta própria os riscos e a rentabilidade do seu portfólio. Ele depende do mercado de locação e de sua habilidade para selecionar os ativos adequados.

O investimento fracionado oferece maior transparência graças à blockchain. O investidor sabe exatamente quais imóveis possui, acompanha em tempo real a rentabilidade dos investimentos e conta com uma gestão simplificada. Todas as transações são registradas de forma imutável, garantindo rastreabilidade e segurança.

Quais são as vantagens e desvantagens respectivas dos dois modelos?

O imobiliário clássico permite controle total sobre os ativos e adoção de diversas estratégias (aluguel mobiliado, vazio, compartilhado, reforma). Também oferece alavancagem graças ao crédito imobiliário, possibilitando adquirir imóveis com um aporte reduzido.

Esse modelo também permite valorização a longo prazo, visto que o mercado imobiliário historicamente tem uma tendência de alta. Por fim, a rentabilidade pode ser otimizada por meio de incentivos fiscais como déficit fundiário ou leis de desoneração (Pinel, LMNP).

Desvantagens do investimento imobiliário tradicional

Contudo, esse tipo de investimento exige um capital inicial elevado e processos longos e complexos. A gestão dos aluguéis pode consumir muito tempo, com riscos de inadimplência, vacância e deterioração dos imóveis.

Além disso, a falta de liquidez do mercado limita a flexibilidade dos investidores que desejam revender rapidamente. As taxas de aquisição e manutenção também podem pesar na rentabilidade final.

Vantagens do investimento fracionado

O investimento fracionado apresenta diversas vantagens que o diferenciam do imobiliário tradicional. O principal benefício é a acessibilidade financeira: é possível investir com algumas dezenas ou centenas de euros, sem precisar mobilizar centenas de milhares para comprar um imóvel inteiro.

Transparência e automação da gestão são outras vantagens importantes. Os investidores podem acompanhar sua renda de aluguel em tempo real, sem se preocupar com burocracias ou busca de locatários. Os pagamentos são automatizados via blockchain, garantindo processo fluido e seguro.

Finalmente, o investimento fracionado permite acessar rendas de aluguel regulares sem exposição à volatilidade do mercado financeiro. Diferente dos ativos financeiros, os aluguéis permanecem estáveis e previsíveis, oferecendo uma fonte de renda passiva a longo prazo.

Desvantagens do investimento fracionado

Assim como no imobiliário tradicional, o investimento fracionado também apresenta alguns desafios. A liquidez, apesar de melhor que no imóvel físico, ainda é inferior à dos mercados financeiros. A revenda das frações depende da demanda no mercado secundário, o que pode causar atrasos.

Outra desvantagem é a necessidade de diversificação ativa dos investimentos. Diferente de um portfólio imobiliário diversificado, o investidor em imóveis fracionados precisa comprar vários tokens de imóveis distintos para reduzir riscos relacionados a um único ativo.

Por fim, as taxas relacionadas à blockchain (gas fees, taxas de transação) representam um custo adicional a ser considerado. Contudo, essas taxas tendem a diminuir conforme as tecnologias evoluem e as infraestruturas blockchain são otimizadas.

Como começar com pouco capital na RealT?

Investir na RealT não exige um capital elevado. A plataforma permite comprar frações de imóveis a partir de 50 dólares. Esse modelo facilita o acesso ao investimento imobiliário para quem tem orçamento limitado. Antes de adquirir tokens, é preciso seguir várias etapas essenciais.

Processo de cadastro na plataforma RealT

O cadastro na RealT é simples e rápido. É necessário criar uma conta informando um endereço de e-mail e uma senha. Após ativar a conta, a plataforma exige a verificação de identidade (KYC). 

Essa etapa é obrigatória para cumprir as regulamentações vigentes. O investidor deve fornecer um documento de identidade válido e comprovante de residência. Após aprovação, o acesso ao marketplace da RealT fica disponível.

Seleção dos imóveis disponíveis

A RealT oferece uma seleção variada de imóveis, principalmente nos Estados Unidos. Cada imóvel possui uma ficha detalhada com informações sobre localização, rendimento do aluguel e potencial de valorização. 

É importante avaliar vários critérios antes de investir. A localização influencia a demanda de aluguel e a evolução dos preços. O rendimento do aluguel indica a rentabilidade do imóvel em relação ao montante investido. Por fim, o potencial de valorização permite antever a valorização futura do ativo.

Processo de compra de tokens imobiliários

Uma vez escolhido o imóvel, o investidor pode comprar tokens que representam uma fração do bem. O pagamento é feito em criptomoedas como USDC ou ETH. A RealT também aceita alguns métodos de pagamento tradicionais via stablecoins. 

O valor mínimo de investimento depende do preço do token, mas é acessível. Após a compra, o investidor recebe seus tokens em sua carteira cripto compatível com a RealT.

Gestão e acompanhamento do investimento

Após adquirir os tokens, o investidor começa a receber rendas de aluguel. Esses rendimentos são distribuídos semanalmente na forma de stablecoins e enviados diretamente para a carteira cripto do investidor. A RealT oferece um painel de controle que permite acompanhar em tempo real os rendimentos gerados.

Se o investidor desejar vender seus tokens, várias opções estão disponíveis. Ele pode vendê-los no mercado secundário da RealT, ceder para outros investidores via YAM, ou usar plataformas descentralizadas como Uniswap. Esse processo permite recuperar capital sem esperar a venda do imóvel subjacente.

Os desafios e perspectivas do investimento fracionado com RealT

O investimento fracionado com RealT apresenta vantagens, mas também enfrenta alguns desafios. A plataforma opera em um ambiente em transformação, especialmente nos aspectos regulatórios e tecnológicos.

Quais são os desafios potenciais?

A regulação jurídica continua sendo um desafio importante para a RealT. As autoridades monitoram de perto as inovações financeiras relacionadas à blockchain e aos security tokens. As regras variam de acordo com os países, o que pode complicar a expansão da plataforma.

A volatilidade das criptomoedas representa outro desafio. A RealT utiliza stablecoins para limitar as flutuações, mas as variações de preço podem impactar a rentabilidade dos investidores. O uso de ativos digitais também implica riscos relacionados à segurança das carteiras e a ataques cibernéticos.

Por fim, a liquidez dos tokens pode ser um problema. Diferentemente da revenda de um imóvel tradicional, que pode levar vários meses devido aos trâmites administrativos e negociações, a revenda dos RealTokens depende do mercado secundário. A ausência de compradores pode prolongar o prazo para o desinvestimento, embora algumas plataformas facilitem essas transações.

Quais são as perspectivas de evolução?

A RealT ambiciona expandir seu modelo para novos mercados. A inclusão de propriedades situadas na Europa ou na Ásia poderia fortalecer a atratividade da plataforma.

A diversificação dos bens ofertados também representa um eixo de desenvolvimento. A RealT poderia incluir ativos como escritórios, comércios ou residências de turismo.

A integração de novas tecnologias melhoraria a experiência do usuário. A automação dos pagamentos de aluguel e a otimização do mercado secundário com contratos inteligentes poderiam agilizar as transações e atrair mais investidores.O investimento fracionado permite o acesso ao mercado imobiliário com capital reduzido. Esse modelo oferece uma alternativa aos métodos tradicionais, garantindo propriedade direta e maior transparência. A plataforma RealT usa blockchain para tornar o mercado imobiliário mais acessível. A plataforma simplifica a compra de propriedades fracionadas, distribui rendimentos regulares de aluguel e assegura as transações.

A ascensão da RealT demonstra que o investimento imobiliário pode se abrir para um público mais amplo. Investidores que desejam diversificar sua carteira podem explorar essa oportunidade inovadora e aproveitar as vantagens da tokenização de ativos imobiliários.

La Rédaction C.

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