Cynthia Lummis revoluciona o mercado imobiliário: Criptos em breve aceitas para empréstimos hipotecários nos EUA

A senadora americana Cynthia Lummis apresentou oficialmente o 21st Century Mortgage Act, uma legislação revolucionária que exigiria que empresas patrocinadas pelo governo considerassem as criptomoedas ao avaliar a elegibilidade para empréstimos hipotecários unifamiliares. 

Esta iniciativa marca uma virada histórica na integração das criptomoedas ao sistema financeiro tradicional americano, inserindo-se numa tendência internacional já iniciada na França onde os criptoativos podem servir de garantia para créditos Lombard desde abril de 2025.

Um projeto de lei que mira a geração cripto

Este novo projeto de lei da senadora Lummis permitiria que ativos cripto detidos a longo prazo contassem para a elegibilidade hipotecária, mirando especificamente os jovens compradores nativos do mundo cripto. Esta abordagem reconhece uma realidade demográfica importante: uma geração inteira de americanos agora detém uma parte significativa de seu patrimônio em forma de criptomoedas.

A senadora Lummis justifica esta iniciativa com uma constatação alarmante: “O sonho americano da casa própria não é uma realidade para muitos jovens.” Ao permitir a inclusão dos criptoativos nos critérios de elegibilidade, esta legislação poderia desbloquear o acesso ao crédito imobiliário para milhares de investidores cripto até então penalizados por um sistema financeiro tradicional.

Esta proposta segue a da representante Nancy Mace, com ambas buscando codificar em lei uma ordem de junho da Agência federal de financiamento habitacional americana (FHFA). Esta convergência bipartidária destaca a urgência percebida de adaptar o sistema hipotecário americano às novas realidades patrimoniais.

Fannie Mae e Freddie Mac no foco

O projeto de lei Lummis colocaria em lei uma ordem de uma agência governamental americana de habitação para avaliar as criptomoedas. Concretamente, isso obrigaria os gigantes do refinanciamento hipotecário Fannie Mae e Freddie Mac a desenvolver métodos padronizados de avaliação para carteiras cripto.

Esta evolução regulatória se insere em um movimento mais amplo de reconhecimento institucional dos ativos digitais. Enquanto os ETFs de Bitcoin e Ethereum são agora aceitos pela SEC, a integração das criptos nos critérios hipotecários representa o próximo passo lógico dessa institucionalização.

O impacto pode ser considerável: Fannie Mae e Freddie Mac garantem ou detêm cerca de 60% dos empréstimos imobiliários americanos, conferindo um alcance massivo a qualquer modificação de seus critérios de elegibilidade.

O ecossistema do mercado imobiliário tokenizado em expansão

Esta proposta legislativa surge enquanto o mercado imobiliário tokenizado experimenta um desenvolvimento acelerado. Plataformas como RealT, que combinam as vantagens do mercado imobiliário e das criptos para oferecer oportunidades tokenizadas aos investidores, já demonstram a viabilidade da interseção entre blockchain e imobiliário.

RealT propõe explorar o poder da DeFi para emprestar ou vender de forma descentralizada, criando um ecossistema paralelo onde o mercado imobiliário tradicional encontra as finanças descentralizadas. Desde 2019, RealT comercializa bens imobiliários tokenizados em blockchain, permitindo aos investidores comprar frações de propriedade a preços muito acessíveis a partir de 50 dólares.

Esta abordagem fracionada antecipa a evolução que o mercado hipotecário tradicional pode experimentar. Se os criptoativos se tornarem aceitáveis como garantias, poderemos assistir ao surgimento de novos modelos híbridos combinando empréstimos tradicionais e mecanismos DeFi.

Implicações técnicas e regulatórias

A implementação desta legislação traz desafios técnicos consideráveis. Como avaliar a volatilidade de uma carteira cripto? Quais mecanismos de desconto aplicar conforme os ativos? Estas questões exigirão desenvolvimentos regulatórios complexos.

Existem precedentes no setor privado. Alguns bancos europeus já aceitam Bitcoin como garantia para empréstimos, estabelecendo taxas rigorosas de cobertura e mecanismos de chamada de margem. A adaptação destes modelos ao mercado hipotecário americano representa um grande desafio.

A volatilidade é o maior obstáculo. Diferentemente dos ativos tradicionais, as criptomoedas podem perder 50% de seu valor em poucas semanas. Os reguladores provavelmente terão que exigir taxas de cobertura muito conservadoras, limitando potencialmente o apelo do dispositivo.

Reações do setor financeiro tradicional

A indústria bancária americana observa esta evolução com uma mistura de interesse e apreensão. Por um lado, a integração das criptos poderia abrir novos segmentos de clientes e fontes de receita. Por outro, complica consideravelmente a gestão de riscos.

Grandes bancos como JPMorgan Chase e Bank of America, que já desenvolveram serviços cripto para sua clientela institucional, parecem melhor posicionados para se adaptar a esta evolução. Estabelecimentos menores podem ter dificuldades para desenvolver a expertise técnica necessária.

Esta assimetria pode acelerar a consolidação do setor bancário americano, com estabelecimentos compatíveis com cripto ganhando vantagem competitiva sobre os tradicionais.

Um precedente para a adoção mainstream

Além das considerações técnicas, esta iniciativa representa um sinal político importante. Cynthia Lummis, amplamente considerada a maior aliada da indústria cripto no Congresso, usa sua influência para normalizar o uso das criptomoedas na economia real.

Esta abordagem pragmática contrasta com os debates ideológicos que por muito tempo caracterizaram as discussões sobre cripto em Washington. Focando em um caso de uso concreto: a aquisição da casa própria, a senadora evita polêmicas enquanto avança a agenda cripto.

O momento é estratégico. Com a administração Trump favorável às criptomoedas e um Congresso potencialmente mais receptivo, esta legislação tem reais chances de ser aprovada. Seu sucesso poderia catalisar outras iniciativas semelhantes em outros setores.

Desafios e oportunidades para o ecossistema cripto

Esta evolução criaria grandes oportunidades para o ecossistema cripto americano. Plataformas de custódia institucional, serviços de avaliação cripto e consultores especializados em avaliação de ativos digitais veriam seu mercado crescer exponencialmente.

Atores como RealT, que levantaram 5 milhões de dólares para desenvolver sua plataforma de tokenização imobiliária e já combinam imobiliário com finanças descentralizadas, poderiam se beneficiar de um efeito cascata considerável.

No entanto, esta integração impõe também novas responsabilidades. A indústria cripto terá que desenvolver padrões de transparência e relatórios compatíveis com as exigências regulatórias bancárias. Uma profissionalização necessária, porém potencialmente custosa.

Perspectivas de evolução e impactos internacionais

O sucesso desta iniciativa americana pode influenciar outras jurisdições. A União Europeia, com a MiCA, e o Reino Unido acompanham atentamente a evolução regulatória americana. Uma adoção bem-sucedida nos Estados Unidos legitimaria a abordagem para outros mercados.

O impacto nos preços das criptomoedas pode ser substancial. A abertura de um novo caso de uso importante: garantias hipotecárias, criaria uma demanda estrutural adicional, particularmente para os ativos mais estabelecidos como Bitcoin e Ethereum.

Esta evolução se insere numa tendência mais ampla de “financeirização” das criptomoedas, que gradualmente passam do status de ativos especulativos para instrumentos financeiros mainstream. Um processo inevitável, mas que transforma fundamentalmente a natureza deste ecossistema.

Este artigo não constitui aconselhamento financeiro. As criptomoedas são ativos voláteis e arriscados. É essencial fazer sua própria pesquisa antes de qualquer investimento. A evolução regulatória permanece incerta.

La Rédaction C.

L'équipe éditoriale de Cointribune unit ses voix pour s’exprimer sur des thématiques propres aux cryptomonnaies, à l'investissement, au métaverse et aux NFT, tout en s’efforçant de répondre au mieux à vos interrogations.