Tasas hipotecarias se congelan pese a la recuperación

La caída de las tasas de crédito hipotecario hace una pausa inesperada. Mientras el mercado comenzaba a reactivarse, las curvas se congelan, desafiando las previsiones. Este giro intriga tanto a compradores como a inversores, atrapados entre esperanzas e incertidumbres. ¿Por qué las tasas ya no bajan, a pesar de un contexto monetario más flexible? Este bloqueo cuestiona las dinámicas del financiamiento en Francia y revela tensiones más profundas, justo cuando el sector inmobiliario intenta salir de la atonía.

Tasas que se estabilizan a pesar de la recuperación del mercado

Mientras que los préstamos vuelven a dispararse en Francia, las tasas de interés de los créditos se mantienen estables desde hace tres meses. Esta estabilidad contrasta con la dinámica de reducción iniciada a finales de 2023, cuando las tasas alcanzaron máximos superiores al 4,5 % para préstamos a 20 años o más.

Impulsado por esta relajación progresiva, el mercado inmobiliario ha recuperado cierta vitalidad. El volumen de transacciones en viviendas usadas aumentó un 8 % en el primer semestre de 2025. El Observatorio BPCE estima incluso que el año podría cerrar con 959 000 ventas, de las cuales el 85 % corresponderían a vivienda usada. No obstante, mientras que los fundamentos parecían reunidos para prolongar la tendencia a la baja, las tasas se han congelado.

El estancamiento actual se explica por una conjunción de factores económicos y comportamentales. Los datos provenientes de los barómetros bancarios muestran claramente que el movimiento a la baja se ha detenido, dando lugar a una meseta :

• Las tasas para créditos a 20 años están ahora estabilizadas alrededor del 3 %, tras una fuerte caída desde su pico a finales de 2023 ;
• Los precios inmobiliarios se han mantenido en general estables, limitando los efectos de apalancamiento para los prestatarios ;
• Aunque el mercado es más dinámico, los bancos no han ajustado sus tarifas desde hace varios meses, privilegiando un enfoque de rentabilidad controlada ;
• Las condiciones de préstamo se han relajado considerablemente, pero sin dar lugar a nuevas reducciones desde la primavera.

En resumen, aunque los prestatarios se benefician de condiciones más favorables que en 2023, la caída de las tasas parece haber tocado un suelo técnico, al menos a corto plazo.

Hacia una normalización estructural de las condiciones bancarias

La calma actual no es una casualidad coyuntural, sino el resultado de un cambio más profundo en las políticas bancarias. Así, los principales corredores como Vousfinancer o Cafpi observan una estabilización de las tarifas desde la primavera de 2024, que persiste en 2025.

«Las tasas permanecen sin cambios en la mayoría de los bancos», indica Vousfinancer en su informe mensual publicado a principios de julio. Los niveles medios se sitúan ahora alrededor del 3,20 % a 20 años, o incluso 3,35 % según los perfiles. Esta aparente calma oculta una lógica más selectiva en la concesión de créditos.

Los bancos siguen en conquista comercial, pero apuntan más a los expedientes que consideran estratégicos. Julie Bachet, directora general de Vousfinancer, explicaba así : «los bancos siguen buscando clientes al tiempo que apuntan más a los perfiles que les interesan».

Esto se traduce en ofertas puntuales pero limitadas: tasas reducidas para compradores primerizos, préstamos bonificados para viviendas bien calificadas en el DPE o para proyectos de renovación energética. El CIC, el Crédit Mutuel, LCL o la Banque Populaire ofrecen fórmulas específicas con condiciones por debajo del mercado, pero estas iniciativas son selectivas y condicionadas. Fuera de esos perfiles privilegiados, las tasas estándar ya no varían.

Este nuevo equilibrio parece duradero. El gobernador del Banco de Francia, François Villeroy de Galhau, lo recordó a principios de junio en France 2: «no volveremos a ver las tasas excepcionalmente bajas alrededor del 1,5 % que teníamos hace cuatro años».

En este clima de bloqueo del crédito y de inestabilidad de las condiciones de préstamo, algunos inversores se vuelven hacia alternativas no correlacionadas con las tasas bancarias clásicas. El bitcoin, en particular, gana visibilidad como activo refugio y herramienta de diversificación.

Su descentralización, independencia con respecto a las políticas monetarias y accesibilidad directa atraen a un número creciente de ahorradores, cansados de la lentitud del financiamiento tradicional. Este renovado interés subraya una transformación de las estrategias patrimoniales, en un momento en que los mecanismos clásicos de crédito tienen dificultades para reactivarse.

La perspectiva de un retorno a tasas mínimas se aleja definitivamente, a pesar de la recuperación del mercado inmobiliario. Para los prestatarios, esto significa que las condiciones actuales, entre el 3 % y el 3,5 %, podrían convertirse en la norma. Si bien esta estabilización puede tranquilizar a corto plazo, también implica una revisión de las estrategias a largo plazo, tanto para particulares como para inversores.