Immobilier tokenisé : La “pierre” entre dans l’internet de la valeur

On parle beaucoup de RWA depuis deux ans. Dans le lot, l’immobilier coche toutes les cases d’un actif “grand public” : des flux prévisibles (loyers), un sous‑jacent tangible, et la possibilité d’acheter des fractions plutôt qu’un bien entier. La promesse est simple : transformer des parts de biens en tokens échangeables 24/7, utilisables en collatéral dans la DeFi, et réglant les revenus locatifs en stablecoins. Reste à identifier les projets qui livrent vraiment et ceux qui n’en sont qu’au récit.

Ce que la tokenisation change en pratique

Exit les tickets d’entrée à six chiffres et la paperasse interminable : on peut prendre quelques centaines d’euros d’exposition, recevoir ses loyers on‑chain, revendre sur un marché secondaire, et, si besoin, emprunter temporairement contre ses parts plutôt que de tout vendre.

La colonne vertébrale : un véhicule juridique qui détient le bien (SPV, trust, etc.), une émission conforme (KYC/AML), un smart contract qui comptabilise droits et flux… et une place de marché où l’on échange ces droits.

Cinq approches qui s’installent

Propy n’essaie pas de “vendre des loyers” ; la société s’attaque au processus de transaction et au registre de propriété. L’idée : faire passer l’acte et le titre dans un flux on‑chain (NFT de titre, enregistrements pilotes), pour réduire délais, coûts et fraudes. C’est moins “rendement immédiat”, plus infrastructure de titres et, à terme, un prérequis pour que la tokenisation soit opposable partout.

Tangible (Polygon) se présente comme une marketplace RWA où figurent des biens immobiliers tokenisés (aux côtés d’autres actifs physiques). La proposition : un lien court entre l’actif réel et le NFT représentant sa propriété économique, un marché secondaire et des intégrations DeFi progressives. Les expérimentations passées autour de stablecoins “adossés au réel” rappellent néanmoins que le design‑risque reste central.

CitaDAO (Ethereum) assume la thèse “immobilier x DeFi” : des actifs (ou portefeuilles) sécurisés par des primitives DeFi, des oracles pour la valeur, et des cas d’usage où l’on met en gage son token immobilier pour financer d’autres besoins. C’est la version la plus “composable” de l’immobilier avec, en miroir, une exigence forte sur la qualité des oracles et la gouvernance.

Realio pousse une approche compliance‑first sur des offres privées tokenisées (immobilier, parfois equity associé), avec une infrastructure pensée pour les émetteurs régulés et des investisseurs qualifiés. Moins “grand public” à court terme, mais aligné avec les attentes d’institutionnels qui regardent la pierre on‑chain par le prisme juridique avant celui du rendement.

RealT reste l’une des marques les plus reconnaissables du “single‑asset” locatif notamment pour sa pédagogie (flux loyers → wallet) et l’intégration DeFi via des marchés de prêts dédiés. Une présence utile pour comparer les modèles, sans écraser le paysage.

Trois scènes de vie qui parlent à tout le monde

• L’épargnant long terme achète des parts de biens dans deux ou trois villes, laisse les loyers tomber en stablecoins, et revend quand un projet perso l’exige.
• L’indé ou la PME place sa trésorerie excédentaire sur un parc tokenisé, et emprunte ponctuellement contre ces parts pour passer un creux de trésorerie sans se déposséder de l’actif.
• Le curieux de DeFi dépose ses tokens immobiliers en collatéral, emprunte prudemment un stablecoin, puis rembourse dès qu’un encaissement tombe, en gardant un Health Factor confortable.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

1. Cadre légal & KYC : qui porte le titre ? quelle juridiction ? quelles restrictions de vente ?
2. Gouvernance & frais : qui décide des travaux, des ventes ? quels frais (entrée, gestion, sortie) ?
3. Valorisation & oracles : méthode d’estimation, fréquence des expertises, transparence des hypothèses (vacance, cap rate, travaux).
4. Liquidité réelle : existence d’un marché secondaire (volume, carnets), éventuels délais de rachat.
5. Intégration DeFi : LTV prudente, seuils de liquidation, HF à garder > 1,2–1,5 ; éviter les boucles d’emprunt si l’on n’est pas processé pour y faire face.

Les angles morts à ne pas oublier

La tokenisation n’efface pas le droit immobilier ni la fiscalité. 

Les risques opérationnels (vacance, impayés, travaux) demeurent. Les smart contracts et oracles introduisent une couche techno à auditer. Enfin, la liquidité : un marché secondaire existe souvent, mais son profondeur varie ; mieux vaut tester une petite revente avant d’allouer davantage.

La tokenisation, le futur de l’immobilier ?

L’immobilier tokenisé sort du laboratoire : des acteurs misent sur la simplicité transactionnelle, d’autres sur l’infrastructure de titres (Propy), la composabilité DeFi (CitaDAO), ou la conformité institutionnelle (Realio).

Le tout dessine un paysage où l’on peut accéder, diversifier et financer autrement. Dans ce panorama, RealT conserve un rôle de repère, utile pour mesurer l’écart entre promesse et exécution, mais la dynamique vient clairement de la diversité des approches. Pour l’épargnant comme pour le builder, la règle reste la même : commencer petit, lire la documentation, surveiller ses ratios, et laisser parler la preuve d’usage plutôt que le storytelling.