Immobilier tokenisé : RealT lance la liquidation de son portefeuille face à une crise majeur

Dans un contexte déjà tendu pour l’immobilier tokenisé, RealT amorce une étape décisive avec la liquidation volontaire de ses structures américaines. Le projet, qui a attiré des milliers d’investisseurs à travers le monde, notamment en France, engage désormais la vente progressive de l’ensemble de son portefeuille immobilier. Cette décision intervient alors que la société fait face à des pressions juridiques, financières et opérationnelles croissantes, remettant en question la solidité de son modèle initial.

Une liquidation volontaire qui rebatt les cartes du portefeuille immobilier 

Fondée en 2019 par les frères canadiens Rémy et Jean-Marc Jacobson, RealT proposait une idée séduisante. Acheter, pour quelques dizaines de dollars, des tokens ERC-20 adossés à des parts de LLC (Limited Liability Companies) détenant des biens immobiliers américains. Les loyers étaient versés en USDC (stablecoin indexé sur le dollar) sur la blockchain Ethereum, puis sur Gnosis Chain, avec des rendements affichés au-delà de 10 % par an.

La procédure de liquidation volontaire des LLC américaines marque une rupture dans la gestion du portefeuille immobilier. Dans ce cadre, RealT engage la vente progressive de l’ensemble des actifs détenus via ses structures juridiques. Le cofondateur Jean-Marc Jacobson a confirmé ce processus lors d’un appel communautaire diffusé sur YouTube. La société prévoit de céder chaque bien avec l’aide d’un expert en cours de recrutement.

Nous avons entamé une procédure de liquidation judiciaire. Nous allons vendre chaque actif. On est en train de retenir les services d’un expert pour nous aider dans ce processus. Il était évident qu’on n’avait pas prévu de vendre au bout de cinq ou six ans. RealT n’a pas été structuré pour ça.

Jean-Marc Jacobson, cofondateur de RealT. Source : YouTube.

D’après Jacobson, les propriétés situées à Detroit seront traitées en priorité. Ce segment représente la majorité du portefeuille avec une part estimée à 83 % des actifs. Les biens les plus dégradés devraient être liquidés en premier, souvent avec une décote importante. Cette stratégie vise à accélérer la conversion des actifs en liquidités disponibles.

Dans ce contexte, RealT fait face à une contrainte importante liée à la fiscalité des ventes. Le fondateur a indiqué ne pas disposer de visibilité claire sur les règles applicables aux cessions. Cette incertitude ajoute une complexité supplémentaire à la gestion opérationnelle du processus. RealT doit donc ajuster sa stratégie au fil des contraintes juridiques et financières.

Detroit au cœur d’une pression judiciaire qui fragilise RealT 

La liquidation de RealT intervient dans un environnement juridique particulièrement tendu à Detroit. Depuis juillet 2025, selon le rapport de Rotek, la ville engage une procédure contre la société pour violations du code immobilier et arriérés d’impôts. Ce dossier concerne environ 408 propriétés et fragilise l’ensemble du modèle opérationnel.

Un accord conclu en avril 2026 a conduit à la nomination d’un fiduciaire indépendant. Ce dernier gère environ 700 biens et dispose de pouvoirs étendus sur leur gestion. Il peut financer des rénovations, vendre des actifs ou même ordonner des démolitions. Cette gouvernance externe modifie profondément le contrôle des actifs immobiliers.

Le compte séquestre associé à cette gestion reste limité. Il contient environ 640 000 dollars, un montant insuffisant face aux besoins identifiés. Les premières interventions ont déjà coûté 178 000 dollars sur une période de deux mois. Dans ce contexte, RealT évolue sous forte contrainte financière et opérationnelle.

Une information fragmentée et une forte tension chez les investisseurs 

L’annonce de la situation de RealT a circulé principalement via Telegram et YouTube. Aucune communication officielle n’a été publiée sur le site de la société ni envoyée directement aux détenteurs de tokens. Cette absence de canal formel a suscité des interrogations sur la qualité de l’information transmise aux investisseurs.

Environ 14 000 investisseurs français seraient concernés par cette liquidation selon les données du cabinet d’avocats Delomel. À l’échelle mondiale, le nombre total de clients atteint environ 22 000 personnes.

Dans ce climat, la suspension des versements d’intérêts hebdomadaires accentue les tensions. Ces rendements étaient historiquement présentés au-delà de 10 % annualisés. Par ailleurs, une plainte pénale a été déposée auprès du pôle financier du tribunal judiciaire de Paris. Les fondateurs de RealT, établis entre la France et le Panama, sont également cités dans ce contexte judiciaire.

Ce que révèlent d’anciens collaborateurs sur RealT 

Plusieurs éléments de compréhension proviennent de témoignages recueillis par Cryptoast auprès d’un ancien collaborateur de RealT au pseudonyme « Unpeumoinspauvre », chargé de réaliser des vidéos YouTube pour la société jusqu’à la fin de 2025. Celui-ci décrit une situation financière tendue au sein de RealT et des retards de paiement prolongés.

J’ai travaillé avec RealT jusqu’à fin 2025. Les paiements ont été arrêtés, les échéances de mes factures ont été repoussées à plusieurs reprises, et je me retrouve aujourd’hui avec un manque à gagner de plus de 10 000 dollars. J’ai reçu un message du PDG Jean-Marc Jacobson m’annonçant que RealT n’avait plus d’argent. J’ai immédiatement mis fin à mon partenariat et entrepris la plus grande enquête que j’ai pu mener sur les fondateurs.

Youtubeur Unpeumoinspauvre, ex-collaborateur de RealT. Source : Cryptoast.

Par ailleurs, ce même collaborateur évoque des irrégularités dans la gestion des actifs.

De nombreuses propriétés n’ont jamais été réellement achetées par RealT, et pourtant elles étaient commercialisées sur le site. Que ce soit à Detroit, à Chicago, au Texas ou à Cleveland, le même schéma revenait.

Youtubeur Unpeumoinspauvre, ex-collaborateur de RealT. Source : Cryptoast.

Il ajoute également un cas spécifique concernant un bien immobilier en Colombie, affiché à plus d’un million de dollars sur le site RealT. Celui-ci lui aurait alors déclaré ne pas travailler avec la société et ne pas souhaiter le faire. « Pourtant, le bien figurait bel et bien en vente sur leur plateforme », explique le vidéaste.

Ces éléments, selon Cryptoast, ont contribué à alimenter une enquête plus large menée avec l’avocat Maître Delomel, dans le cadre d’une action collective en France avec des frais d’inscription fixés à 360 euros par participant. Cette dynamique intervient alors que RealT fait face à une remise en question de ses pratiques internes et de sa transparence opérationnelle.

Conséquences financières et perspectives pour les porteurs de tokens

On reste toujours avec le rapport de Cryptoast, la situation financière des investisseurs se dégrade depuis plusieurs mois. Certains participants ont engagé des montants significatifs dans le projet immobilier tokenisé. Un journaliste et investisseur suisse nommé Stéphane Combe a indiqué « avoir dépassé les 20 000 dollars engagés dans le système ».

Par ailleurs, il a expliqué avoir découvert RealT via des contenus de promotion en ligne. Il décrit une progression lente vers la décision d’investissement, influencée par la visibilité du projet sur plusieurs années. Toutefois, il observe également des éléments de gestion interne qui l’ont interrogé avec le temps.

En outre, il a souligné que la structure des community calls organisés régulièrement a contribué à instaurer une forme de confiance aux frères Jacobson malgré certaines zones d’ombre. Les perceptions varient toutefois fortement selon les expériences individuelles.

Ce qui aurait pu (dû) nous mettre la puce à l’oreille, c’est que Jean-Marc Jacobson avait des méthodes de dictateur (il s’emportait, voire gueulait quand ça l’embêtait de répondre), y compris avec ses propres employés et son frère. Autre point qui était douteux : ils n’engageaient personne et ils s’obstinaient à rester entre eux alors que RealT grandissait et avait besoin de renforts pour assurer un suivi pro.

Stéphane Combe, journaliste suisse et investisseur de RealT. Source : Cryptoast.

La dynamique actuelle de liquidation transforme profondément les perspectives de remboursement. Les ventes d’actifs, la gestion des dettes et les coûts de maintenance influencent directement la valeur récupérable. RealT se retrouve ainsi dans une phase où les décisions opérationnelles déterminent l’issue financière pour les porteurs de tokens.

La suite dépendra principalement du rythme de cession des biens, des conditions du marché immobilier américain et de la capacité de RealT à gérer les nombreuses contraintes juridiques, fiscales et financières qui pèsent désormais sur son activité. Pour les porteurs de tokens, les montants effectivement récupérés resteront étroitement liés aux prix de vente des actifs, aux coûts de gestion et au règlement des dettes accumulées. Cette liquidation constitue ainsi un test majeur pour l’ensemble du modèle de l’immobilier tokenisé, dont la promesse d’accessibilité et de rendements élevés se heurte désormais aux réalités opérationnelles, réglementaires et économiques. L’issue de cette restructuration pourrait non seulement déterminer l’avenir des investisseurs concernés, mais également influencer durablement la confiance accordée aux projets de tokenisation immobilière dans les années à venir.