Tokenización de activos reales (RWA): ¿Cómo funciona? Principios, etapas y proyectos emblemáticos

La tokenización de activos reales (RWA) ya no es un experimento de laboratorio: es un proyecto mundial que, discretamente, reescribe la forma en que se posee un inmueble, un bono estatal o un crédito empresarial. La idea es simple: representar un derecho económico (alquiler, cupón, dividendo) mediante un token inscrito en una blockchain, intercambiable en cualquier momento y, sobre todo, programable. Pero detrás de la aparente simplicidad se esconde una mecánica jurídica, técnica y financiera que se perfecciona mes a mes.

Del mundo real a la blockchain: el ciclo de la tokenización (RWA)

Todo comienza fuera de cadena, en el universo bien delimitado del derecho societario o derecho inmobiliario. Un vehículo (sociedad, fideicomiso o SPV) adquiere el activo; es él quien asume el riesgo y recibe los ingresos. 

En un segundo momento, un smart-contract emite tokens digitales que corresponden a fracciones de ese activo: 10,000 tokens para una casa en Detroit, un solo token para 100,000 $ en bonos del Tesoro. Estos tokens se venden luego a inversores, quienes perciben automáticamente alquileres o cupones, distribuidos en stablecoins.

Estos tokens no son mágicos: solo reflejan un derecho económico cuya existencia, validez y flujo aún dependen en gran medida de infraestructuras fuera de cadena. De ahí la importancia del «servicing«, etapa crucial de toda operación RWA: cobrar los alquileres, pagar los gastos, actualizar la valoración anual y luego enviar estos datos a un oracle on-chain. Cuanto más corta sea la cadena de información, más fluido será el mercado secundario.

Tres proyectos RWA que muestran la diversidad del terreno

RealT se ha convertido en el ejemplo clásico de bienes raíces tokenizados. Cada propiedad está alojada en una LLC estadounidense; el token ERC-20 da derecho a una parte proporcional del alquiler, pagado una vez por semana en USDC: una frecuencia imposible en la piedra tradicional. Los inversores pueden conservar el flujo o reinvertir automáticamente en nuevos bienes. En 2025, más de 200 casas y edificios residenciales están “fraccionados” en tokens, con una opción de reventa instantánea en YAM para quienes priorizan la liquidez.

En el otro extremo, Ondo Finance transforma bonos del Tesoro estadounidense en tokens llamados OUSG: se deposita stablecoin, se recibe un token que rinde como un fondo de mercado monetario, cobrado 24/7. A mediados de 2025, la capitalización de OUSG supera los 700 millones de dólares, y Bank of America registra más de 7 mil millones de Treasuries “on-chain”, señal de que la tokenización ya no está reservada solo a startups.

Entre estos polos se encuentra Centrifuge: facturas o préstamos PyME se agrupan en un pool Tinlake. Los inversores eligen el tramo DROP, más seguro pero menos rentable, o TIN, el primero en absorber pérdidas pero mejor remunerado. Cada activo se tokeniza como NFT y se monitorea a diario en un panel público que muestra valor, riesgo e impagos.

¿Dónde nace el valor?

El valor añadido de los RWA se basa en cuatro pilares fundamentales.

1. El fraccionamiento reduce radicalmente el ticket de entrada. Poseer 200 € de un apartamento en Chicago o 1,000 € de un lote de Treasuries se vuelve tan simple como comprar una acción en línea. La inversión en activos que durante mucho tiempo estuvieron reservados a institucionales o ultra-ricos se vuelve así accesible para todos.
2. La liquidez permanente cambia las reglas: los tokens que representan estos activos pueden intercambiarse en cualquier momento, sin esperar la firma de un notario ni la próxima valoración de un fondo. Es una finanza sin fricción, donde la entrada y salida son fluidas por diseño.
3. La programabilidad, propia de los smart-contracts, abre nuevas perspectivas. Un préstamo hipotecario puede autoliquidarse, un dividendo puede redirigirse a un pool DeFi, un token puede servir automáticamente como colateral: la lógica financiera se vuelve codificable, automatizada y optimizada.
4. Finalmente, la transparencia es nativa. Cada transacción, cada pago se registra en la blockchain, consultable en tiempo real. La auditoría ya no depende de una firma, sino del explorador de bloques.

Los riesgos y límites del modelo

La principal fragilidad sigue siendo fuera de cadena: incumplimiento del inquilino, vacancia, variación de precios, litigios sobre la propiedad. Por eso las plataformas suelen imponer un LTV conservador (60 % para inmobiliaria, 80 % para Treasuries) y seguros contra incumplimiento. El otro desafío es regulatorio: en Europa, el reglamento MiCA acaba de instaurar un estatus para “criptoactivos vinculados a activos”, una llave que debería acelerar la oferta exigiendo a la vez transparencia y autorización.

El RWA cambia de escala

Las cifras marcan el ritmo: de 2 mil millones en 2023, el valor de los RWA tokenizados superó los 10 mil millones en el verano de 2025, impulsado por bienes raíces de alquiler, bonos del Tesoro y más recientemente créditos empresariales. Bank of America, en un informe de principio de agosto, habla de un “ciclo plurianual” donde los inversores institucionales querrán pasar “todo lo que genera rendimiento” a rieles blockchain.

¿El próximo paso? La interoperabilidad. Los tokens RWA, como los de RealT u OUSG, comienzan a circular en redes de segunda capa con bajas comisiones. En Singapur, acciones asiáticas se tokenizan para usarse como colateral en Ethereum. Y en DeFi, stablecoins garantizados por Treasuries estadounidenses o europeos se usan ahora como moneda de liquidación.

Estas señales convergen hacia una misma ambición: conectar las finanzas tradicionales y descentralizadas dentro de un sistema fluido, automatizado y globalmente interoperable.

¿La tokenización, el mundo del mañana?

La tokenización de activos reales ya no es una simple promesa; se inscribe en procesos industriales, con actores especializados: RealT para la piedra, Ondo para el Tesoro de EE.UU., Centrifuge para el crédito PyME. 

El desafío ya no es probar la tecnología, sino estandarizar la emisión, asegurar el oracle y organizar la liquidez. Si estas tres condiciones convergen, y la trayectoria 2025 parece indicarlo, la frontera entre finanzas tradicionales y DeFi podría convertirse, muy literalmente, en una línea de código.

La Rédaction C.

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