Inmobiliaria tokenizada: La "piedra" entra en el internet del valor

Se habla mucho de RWA desde hace dos años. En la lista, la inmobiliaria cumple todos los requisitos de un activo «masivo»: flujos previsibles (alquileres), un subyacente tangible y la posibilidad de comprar fracciones en lugar de un bien completo. La promesa es simple: transformar partes de bienes en tokens intercambiables 24/7, utilizables como colateral en DeFi, y que paguen los ingresos de alquiler en stablecoins. Queda por identificar los proyectos que realmente entregan y los que solo están en el relato.

Lo que la tokenización cambia en la práctica

Olvídate de tickets de entrada de seis cifras y papeleo interminable: se puede tomar unos cientos de euros de exposición, recibir sus alquileres on‑chain, vender en un mercado secundario, y, si es necesario, pedir prestado temporalmente contra sus partes en lugar de vender todo.

La columna vertebral: un vehículo jurídico que posee el bien (SPV, trust, etc.), una emisión conforme (KYC/AML), un smart contract que contabiliza derechos y flujos… y un mercado donde se intercambian esos derechos.

Cinco enfoques que se están consolidando

Propy no intenta “vender alquileres”; la empresa aborda el proceso de transacción y el registro de propiedad. La idea: llevar el acto y el título a un flujo on‑chain (NFT de título, registros pilotos) para reducir plazos, costes y fraudes. Es menos “rendimiento inmediato”, más infraestructura de títulos y, a largo plazo, un prerrequisito para que la tokenización sea oponible en todas partes.

Tangible (Polygon) se presenta como un marketplace RWA donde figuran bienes inmobiliarios tokenizados (junto a otros activos físicos). La propuesta: un enlace corto entre el activo real y el NFT que representa su propiedad económica, un mercado secundario e integraciones progresivas de DeFi. Las experimentaciones pasadas con stablecoins “respaldados en el real” recuerdan que el riesgo de diseño sigue siendo central.

CitaDAO (Ethereum) asume la tesis “inmobiliaria x DeFi”: activos (o carteras) asegurados por primitivas DeFi, oráculos para el valor, y casos de uso donde se pone en prenda el token inmobiliario para financiar otras necesidades. Es la versión más “componible” de la inmobiliaria con, en espejo, un fuerte requisito en la calidad de los oráculos y la gobernanza.

Realio impulsa un enfoque compliance‑first para ofertas privadas tokenizadas (inmobiliaria, a veces equity asociado), con infraestructura diseñada para emisores regulados e inversores cualificados. Menos “masivo” a corto plazo, pero alineado con las expectativas de institucionales que ven la piedra on‑chain desde el prisma legal antes que el del rendimiento.

RealT sigue siendo una de las marcas más reconocibles del alquiler “single‑asset”, especialmente por su pedagogía (flujos alquileres → wallet) y la integración DeFi mediante mercados dedicados de préstamos. Una presencia útil para comparar modelos, sin sobresalir en el panorama.

Tres escenas de vida que hablan a todos

• El ahorrador a largo plazo compra partes de bienes en dos o tres ciudades, deja que los alquileres caigan en stablecoins, y revende cuando un proyecto personal lo exige.
• El independiente o la PYME coloca su tesorería excedente en un parque tokenizado y pide prestado puntualmente contra esas partes para pasar un bache de liquidez sin deshacerse del activo.
• El curioso de DeFi deposita sus tokens inmobiliarios como colateral, pide prestado prudentemente un stablecoin, y luego reembolsa en cuanto recibe un pago, manteniendo un Health Factor confortable.

Qué verificar antes de comprar

1. Marco legal & KYC: ¿quién posee el título? ¿qué jurisdicción? ¿qué restricciones de venta?
2. Gobernanza & costes: ¿quién decide las obras, las ventas? ¿qué costes (entrada, gestión, salida)?
3. Valoración & oráculos: método de estimación, frecuencia de peritajes, transparencia de las hipótesis (vacancia, cap rate, obras).
4. Liquidez real: existencia de un mercado secundario (volumen, libros), posibles plazos de recompra.
5. Integración DeFi: LTV prudente, umbrales de liquidación, HF a mantener > 1,2–1,5; evitar bucleos de préstamo si no se está preparado para afrontarlos.

Los puntos ciegos a no olvidar

La tokenización no elimina el derecho inmobiliario ni la fiscalidad. 

Riesgos operativos (vacancia, impagos, obras) permanecen. Los smart contracts y los oráculos introducen una capa tecnológica a auditar. Finalmente, la liquidez: suele haber un mercado secundario, pero su profundidad varía; es mejor probar una venta pequeña antes de asignar más.

¿La tokenización, el futuro de la inmobiliaria?

La inmobiliaria tokenizada sale del laboratorio: algunos actores apuestan por la simplicidad transaccional, otros por la infraestructura de títulos (Propy), la composabilidad DeFi (CitaDAO) o la conformidad institucional (Realio).

Todo traza un panorama donde se puede acceder, diversificar y financiar de otra forma. En este panorama, RealT sigue siendo un punto de referencia, útil para medir la diferencia entre promesa y ejecución, pero la dinámica claramente viene de la diversidad de enfoques. Para el ahorrador como para el constructor, la regla es la misma: empezar pequeño, leer la documentación, vigilar sus ratios y dejar hablar a la prueba de uso más que al storytelling.